第五章 其他相关税收法律制度
第一节 房产税法律制度
一、纳税人（★★★）（2008年判断题）（P157）
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。
2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
3.产权出典的，承典人为纳税人。

【解释】产权出典是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金（或者实物），并立有某种合同（契约）的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金（或者实物）的人称为房屋的“承典人”。
4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
6.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
7.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【例题1•判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（ 　）（2008年）
【答案】√
【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。
【例题2•单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（ ）。
A.产权未确定的，不纳税
B.房屋产权出典的，由出典人纳税
C.产权纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税
D.产权属于国家的，不纳税
【答案】C
【解析】（1）选项AC：产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；（2）选项B：产权出典的，承典人为纳税人；（3）选项D：产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。
二、征税范围（★）(P158)
1.房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2.独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。
【例题•多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的有（ ）。
A.某宾馆的围墙
B.某宾馆的室外游泳池
C.某企业的办公楼
D.某房地产公司出租的写字楼
【答案】CD
【解析】（1）选项AB：独立于房屋之外的建筑物（如围墙、室外游泳池等），不是房产税的征税对象；（2）选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、应纳税额（★★★）（2008年单选题、2009年单选题）
【解释】房产税按“年度”计算。
1.从价计征
（1）以房产余值（按房产原值一次减除10％～30％）为计税依据
（2）应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

【解释1】具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，试题中肯定会明确给出。
【解释2】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
【解释3】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
【解释4】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2009年判断题）
【例题1•判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（ ）（2009年）
【答案】√
【例题2•单选题】某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2％，当地规定的房产税扣除比例为30％。根据房产税法律制度的规定，该房产年度应缴纳的房产税税额为（　　）元。（2008年）
A.9360 B.7200 C.5040 D.2160
【答案】C
【解析】应纳房产税＝600000×（1－30％）×1.2％＝5040（元）。

【例题3•单选题】某企业2008年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2％，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30％。根据房产税法律制度的规定，该企业2008年度应缴纳的房产税税额为( )万元。（2009年）
A.18 B.33.6 C.42 D.48
【答案】C
【解析】应纳房产税＝5000×（1－30％）×1.2％＝42（万元）。
2.从租计征
应纳税额＝租金收入×12％
【解释】对个人按照市价出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税。
【相关链接】个人按市场价格出租居民住房适用10％的个人所得税税率。
【例题1•单选题】甲公司2011年自有房屋10栋，其中8栋用于生产经营，8栋房产原值共计1000万元（其中不包括冷暖通风设备60万元）；2栋房屋出租给乙公司，年租金收入50万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。根据房产税法律制度的规定，甲公司2011年应缴纳房产税（ ）万元。
A.9.600 B.10.176 C.16.176 D.10.056

【答案】C
【解析】（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；（2）甲公司应纳房产税＝（1000＋60）×（1－20％）×1.2％＋50×12％＝16.176（万元）。
【例题2•判断题】农民王某于2011年1月1日将其在本村价值20万元的楼房出租，当年共取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。（ ）
【答案】×
【解析】房产税的征税范围不包括农村。
3.特殊规定
（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
（3）对于融资租赁的房屋，以“房产余值”作为计税依据计征房产税。
（4）自2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中，自营的按照房产原值减除10％～30％后的余值计征；出租房产的，按照租金收入计征。
【例题•单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2011年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限为10年，每年收取固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知，当地政府规定的房产税扣除比例为20％。根据房产税法律制度的规定，该企业2011年度应缴纳房产税（ ）。
A.24万元 B.22.80万元 C.30万元 D.16.80万元


【答案】B
【解析】（1）用于对外投资联营的部分，由于其不承担投资风险，只收取固定收入，视同出租，其计税依据为租金收入，即每年的固定利润分红50万元，应纳税额＝50×12％＝6（万元）；（2）剩余部分以房产余值为计税依据，应纳税额＝2500×70％×（1－20％）×1.2％＝16.80（万元）；（3）该企业2011年度应缴纳房产税＝6＋16.8＝22.8（万元）。
四、税收减免（★★★）（P161～P163）
1.国家机关、人民团体、军队“自用”（不包括出租）的房产，免征房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产，免征房产税。
【解释】上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产，免征房产税。
【解释】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。
4.个人所有非营业用的房产（居民住房），免征房产税。
【解释】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
5.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
【例题•单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2010年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2010年4月底B栋房产租赁到期。自2010年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减除20％的余值计税。根据房产税法律制度的规定，该企业2010年应缴纳房产税（ ）万元。
A.15.04 B.16.32 C.18.24 D.22.72

【答案】A
【解析】（1）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，A栋房产2010年应纳房产税＝1200×（1－20％）×1.2％×4个月/12＝3.84（万元）；（2）B栋房产2010年应纳房产税＝10×12％×4个月＋1000×（1－20％）×1.2％×8个月/12＝11.2（万元）；（3）该企业2010年应纳房产税＝3.84＋11.2＝15.04（万元）。
6.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
7.老年服务机构自用的房产，免征房产税。
五、纳税义务发生时间（★★★）（2010年单选题）（P163）
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。
8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【例题•单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。（2010年）
A.2009年12月 B.2010年1月
C.2010年2月 D.2010年4月
【答案】C
【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次月”起，缴纳房产税。
第二节 契税法律制度
一、纳税人（★★）（2008年判断题）（P164～P165）
在我国境内“承受”（获得）“土地、房屋权属”（土地使用权、房屋所有权）转移的单位和个人。
【例题•判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（　 ）（2008年）
【答案】×
【解析】契税的纳税人是在我国境内“承受”（而非转让）土地、房屋权属的单位和个人。
二、征税范围（★★★）（2009年单选题）（P164～P165）
1.一般规定
（1）国有土地使用权出让
（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）
（3）房屋买卖、赠与、交换
2.特殊规定
（1）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（2）土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。




（3）视同转移应当缴纳契税的特殊情况：
①以土地、房屋权属作价投资、入股；

②以土地、房屋权属抵债；


③以获奖方式承受土地、房屋权属；


④以预购方式或者预付筹资建房款方式承受土地、房屋权属。
【例题1•单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是( )。（2009年）
A.承包者获得农村集体土地承包经营权
B.企业受让土地使用权
C.企业将厂房抵押给银行
D.个人承租居民住宅
【答案】B
【解析】（1）选项A：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移；（2）选项CD：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
【例题2•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应当征收契税的有（ ）。
A.某人将其拥有产权的一幢楼抵押
B.某人在抽奖活动中获得一套住房
C.某人将其拥有产权的房屋出租
D.某人购置一套住房
【答案】BD
【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
【例题3•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的有（ ）。
A.接受作价投资入股的房产
B.承受抵债房产
C.承租房产
D.继承房产
【答案】CD
【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。